房地产开发详细流程 [复制链接]

设计委托

1.作业目的

设计工作是建设项目开发的前期必要准备工作与重要环节。一是对建设项目设计内容考虑周到全面；二是项目的定位表达具体详细，以利项目的建造、实施。

2.主管岗位  总建筑师：主要合同条款定调，代表公司签署委托合同。

协管岗位　总经济师，总工程师：审阅合同草稿，提出修改意见。

主办岗位　设计管理：按中标单位在投标书中的承诺和主管岗位意见草拟合同，主持与合同对方的谈判，办理备案手续。

3.紧前工作

土地中标，规划设计与建筑设计方案的中标单位已确定，设计任务书已修改调整完毕。

4.作业描述

4.1设计委托所签订的合同文本采用由地方建委与工商行政管理局统一印制的《建设工程设计合同》和《工程勘察设计廉政责任书》等格式文件和附件。本主办岗位负责填写，主管岗位审核后交设计单位征求意见。

4.2因格式合同是设计单位提供的，所以设计单位一般不能在格式合同上随意增删条款，但甲方可以不受格式的束缚和限制。

4.3本主办岗位严格按中标单位的投标承诺填写格式文本中的空格，无关的空格填斜杠，无关的或不能准确表达甲方意图的条款应划除。

4.4除格式条款外，甲方还有必须明示的意图应在附加条款中明示，通常有以下但不仅仅限于以下内容：

4.4.1设计费应留有10～15%在竣工验收后支付。

4.4.2现场配合服务应参与的范围包括：图纸交底、阶段验收、采购考察、设计修改、设计的优化、深化和补充、设计签证、审核施工技术方案、质量事故处理等。

4.4.3设计成果的权属：应明确成果的知识产权归甲方。需要设计单位承诺本设计成果至今和乃至今后始终保持其建筑形态的唯一性。即没有侵害或抄袭任何单位和个人的知识产权，也不会未经甲方的书面同意，而重复用于其他任何项目。

4.4.4设计质量保险：应有详细条款保证因设计错误导致甲方损失时，甲方能及时合理地得到保险理赔。

4.4.5如甲方指定设计人员担任设计总负责人或工种负责人的，设计单位必须安排落实，并在图纸会签栏和注册盖章等方面得到证实。

4.4.6限额设计的指标：如基础和上部结构混凝土的含钢量，混凝土的折算厚度等。

4.4.7设计单位的违约责任：如逾期交图、设计错误、超限额指标、侵犯甲方或第三方的知识产权、现场配合服务不到位等。由此造成甲方损失的，应承担的法律责任需要一一明列，不能采用“按有关规定处理”等含糊其词的说法。

4.5本作业的经办流程为：主办岗位起草———主管岗位审核———主办岗位与对方协商谈判修改———主管岗位再审，必要时出面再协商———定稿，主管岗位代表本公司签署合同———30日之内报所在地建设行政主管部门备案。

4.6在设计或施工进行过程中，如发生重大设计变更，双方应在原有合同的基础上，逐项商定增减设计的细节、经费等，并签订书面的补充合同作为原合同的附件，与原设计合同具有同等的法律效力。