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只看该作者 20楼发表于: 2010-08-24

委托现场地质勘探 )+a]M1j

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1.作业目的 )+a]M1j

现场地质勘探是项目开发前期阶段非常重要的作业环节，凭借初勘报告，规划设计单位可以了解哪些不利地质应该合理避让，哪些有利地貌可以充分利用，而详勘报告更是结构工程设计的主要依据，结构的安全性、经济性与合理性，很大程度上取决于勘察数据的准确性。所以委托现场地质勘探是公司从技术管理着手进行质量和成本把关的第一步。 )+a]M1j

2.主管岗位　总工程师：决定是否委托初勘，批准勘察任务书，签署勘察合同。听取勘察成果介绍，决定是否因地质情况而需要调整规划方案布局。 )+a]M1j

主办岗位　土建设计管理：负责编制勘察任务书，商谈勘察合同，抽查勘察作业质量，组织专家评议。

3.委托初勘: )+a]M1j

3.1紧前工作条件 )+a]M1j

初勘不是项目开发必须进行的程序，但当缺乏当地的普勘资料并出现以下情况之一时，总工程师可以在土地中标以后考虑决定委托初勘。 )+a]M1j

3.1.1大片农田或山坡； )+a]M1j

3.1.2地形地貌与测绘院提供的地形图有多处不相附的； )+a]M1j

3.1.3在土地状况调研时了解到地块内过去有堆、填、埋、挖等地形地貌改造历史的，为减少地基处理费用，在规划设计时有可能合理避让的； )+a]M1j

3.1.4原有地形地貌包括山坡，水面在规划设计时有被利用可能的；

3.1.5现场条件可以满足初勘正常的作业需要（如地块内的地面障碍物已清除），还在使用的地下管线位置走向已经摸清，已征得动拆迁单位同意配合的承诺（包括与暂留居民和职工的解释安抚工作），保证施工作业不受干扰和临电临水的拖接工作。

3.2作业描述： )+a]M1j

3.2.1由主办岗位推荐当地在勘察行业中占领主要市场的单位，经总工程师批准，与其签订委托初勘合同，并提供1:500或1:1000的地形图和勘察任务书。如还有在使用的地下管线，应提供管线图并现场交底。

3.2.2勘察任务书一般包括以下内容，但根据现场和规划设计的要求可以删简：

3.2.2.1 城市水准点和城市坐标点的引测；

3.2.2.2 地形地貌测绘（包括闭合边界坐标的复测或建立、建立坐标网、坡地等高线测绘、水面边界和河床断面测绘、基地面积测算、水面面积测算）；

3.2.2.3地表以下5米内的地质普查，地下水位测量、水质分析。

3.2.3 进场配合：在勘察单位进场之前，本主办岗位应联系动拆迁单位落实进场条件，如以上3.1.5款所述。

3.2.4成果交底：勘察单位提交初勘报告后，本主办岗位应到现场抽查复核，检查界桩是否坚固和齐全，有否永久性的引出定位标记，地形地貌如与报告明显不符，应选点嘱勘察单位当场用仪器验证。

3.2.5 初勘报告一份由规划设计单位签收，其他暂由本主办岗位保管，以后移交项目经理。

4.委托详勘 ^C T}i'

4.1 主办岗位土建设计管理：具体经办本项作业。如此时项目经理已到岗，本项作业移交项目经理操作。 ^C T}i'

4.2紧前工作条件 ^C T}i'

扩初设计已经批准，除地质因素需要调整规划外，各建筑物的定位坐标不再变动。土地已经移交本公司，或已取得动拆迁单位的配合承诺。

4.3作业描述 ^C T}i'

4.3.1由本主办岗位负责编制邀请勘察设计招标书，主要内容包括：工程概况、场地概况、进度控制、有何特殊要求、投标书编制要求、招投标日程安排等。准备招标文件资料：邀标书，1:500或1:1000的地形图，扩初方案文本，规划总图的CAD电子图形文件。

4.3.2由本主办岗位推荐当地在勘察行业中占领主要市场的单位2～3家，经总工程师批准和招投标办公室的同意，邀请他们参加投标。集中分发招标文件。

4.3.3 召开投标书评审会议，总工程师主持会议，本主办岗位负责会务工作，邀请公司系统的工程技术骨干，本项目的结构设计负责人，与投标单位无利害关系的勘察设计专家等出席。对各投标单位编制的勘察设计方案，现场和内业技术人员的资质、设备精度、质量保证体系、进度、取费、分析建议的承诺详细程度等进行综合评议（有些勘察单位敢于承诺持力层承载力的建议值与试压结论的误差不超过20%甚至更少，依此证明其具备足够的技术能力），由总工程师汇总意见决定勘察业务的中标单位。对中标单位的勘察设计方案提出优化建议，形成会议纪要。

4.3.4 本主办岗位依据中标的投标书和会议纪要与勘察单位商谈合同条款，此时如项目经理已经到岗，则由项目经理签署合同，否则由总工程师签署。勘察单位的进场条件和配合也由本主办岗位负责落实。

4.3.5为保证勘察质量，本主办岗位应通过人事部门聘用一位有勘察实际经验的技术人员，对勘察全过程进行旁站监理。

4.3.6 取得详勘报告后，本主办岗位组织原班评议专家（加上监理、勘察单位和规划设计负责人）举行详勘报告的评议会议，并编制会议纪要。主要议题：

4.3.6.1分析土样和数据采集，成果参数等的可信程度；与相近地块的现有资料进行比较；如有疑问，而勘察单位又不能合理解释的，应考虑另行委托其他勘察单位在主要孔位附近重新钻探，以校核数据。

4.3.6.2详细听取勘察单位对地基承载力、沉降计算值、地基处理建议、基础类型的经济技术比较等的分析研究成果介绍；判别推荐的地基处理和基础类型的建议是否经济合理。

4.3.6.3是否需要调整规划，以避让不利地形或地基，减少地基处理成本。

4.3.6.4形成会议纪要,由总工程师签发。

4.3.7 详勘报告一份(附评议会议的会议纪要)由施工图设计单位签收，其余移交项目经理留用。

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结构设计优化 ^C T}i'

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1.作业目的

结构设计是工程设计中降本潜力最大的一个环节，目前在设计单位还没有全面推行限额设计的情况下，开发单位只能依靠限定技术指标，要求多方案比较和专家评审等的办法，促进设计单位精心设计，使结构设计在保证安全和耐久使用的前提下，达到最经济合理的效果。设计优化工作可以推广应用到规划，建筑，环境，设备，施工技术措施等的设计管理环节上。

2.主管岗位　总工程师：指导结构设计的优化工作，并对其合理性和经济性负责。

主办岗位　土建设计管理：收集资料，组织研讨会的会务工作，督办设计的优化修改。

3.紧前工作条件 ^C T}i'

扩初设计的建筑和配套评审已通过。尚未进入施工图设计阶段。

4.作业描述： ^C T}i'

4.1在签订设计委托合同时，应将扩初设计或施工图设计质量要求单列成合同条款，如：基础以上的结构设计中，混凝土单方折算厚度和钢材的单方耗用量，必须满足在限额以下的要求；桩基础必须有2～3套方案的技术经济指标的比较；结构计算必须采用至少两种计算机程序的相互校核；必须承诺向甲方公开计算假定条件和计算机输入输出的数据等。

4.2召开结构设计优化研讨会

4.2.1会前的准备工作 ^C T}i'

设计单位完成多方案的计算比较，并已形成倾向性意见；本公司内部的技术主管如总工程师已组织内部智囊团进行研究，掌握了主要的研讨议题，并收集了相近类型建筑的有关资料，做到了心中有底；聘请公司外的结构专家3～4名已通知落实，确保能准时参加。

4.2.2研讨会出席对象 ^C T}i'

本公司人员：总工程师，土建设计管理，承担过类似工程建设的项目经理或现场土建工程师。并指定专人做好记录和负责编制会议纪要。

本项目设计单位人员：室主任，项目设计总负责人，结构工种负责人，结构设计人。

外聘专家：3～4名。

4.2.3 会议主持人 ^C T}i'

本公司组织的研讨会由总工程师主持。为使专家意见更具权威性，也可委托房地局科技委，市建委科技委或市科委等科技协会组织，会议由专家推选的组长主持。

4.2.4 研讨议程 ^C T}i'

4.2.4.1由设计单位介绍结构的体系，计算假定条件，输入数据的依据，多方案比较的结果，倾向性的意见。

4.2.4.2 专家询问，由设计单位补充解答和解释。

4.2.4.3 主持人组织研讨。不要先在枝节小问题上过多讨论，应首先判断结构体系是否适用，支承构件的分布是否合理，建筑重心和结构形心偏位程度，自振频率，最大水平位移，沉降量计算值等是否符合规范，有没有优化的可能；其次检查荷载和构件截面尺寸等输入数据是否过于保守，各种构件的强度，刚度和安全度是否匀称，构件的位置尺寸体量是否影响使用的舒适性和视觉效果，有没有优化的可能。主持人要营造自由宽松的研讨气氛，不要停留在品头论足上，要启发大家提出改进和优化的具体办法来，倡导设计单位对不同意见进行辩论，直到大家的看法趋于统一。

4.2.4.4 主持人汇总，宣读会议纪要，收齐外聘专家的书面意见，并最迟于第二天把会议纪要，甲方声明和专家意见一并交设计单位签收。其中甲方声明的主要内容是要求设计单位必须按会议纪要的决议进行结构施工图设计，专家意见中如有与会议纪要决议不一致的，除涉及国家强制性规定外，可仅作参考。

4.2.5对于重大的或特别复杂的工程，结构设计优化的研讨会可以在总体协调下不为例分阶段地多次举行。如桩基，地面以下结构，地面以上结构，屋顶结构等分别专题研讨，针对专题如一次研讨不够，还可以另行组织。总之，在结构优化上化再大的功夫也不为过。在这里面不仅蕴藏着巨大的经济效益的潜力，也能够充分体现出工程技术人员一丝不苟的职业道德和追求。

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只看该作者 22楼发表于: 2010-08-24

三通一平跟踪管理 ^C T}i'

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1.作业目的 ^C T}i'

土地开发阶段（即俗称生地变熟地）通常处于项目开发的关键路线上，是否按时和顺利，对项目的总工期和经济效益有着举足轻重的影响。而动拆迁的管理权掌握在土地开发单位，对于有些具有政府背景的土地开发单位，单靠合同制约往往不能及时解决问题。为了能保证按时按质不留尾巴地接管土地，“三通一平跟踪”这个间接管理办法就显得十分必要。因为只有及早的跟踪和沟通，才能及时发现问题和处理解决。 ^C T}i'

2.主管岗位　总经济师：及时处置主办岗位解决不了的问题。 ^C T}i'

主办岗位　项目经理：随时掌握三通一平的动态，发现问题及时处置。保证在土地接管和向项目经理移交时不留尾巴。在项目组或项目公司尚未组建之前，本项作业由土地开发岗位操作，并向项目经理移交。

3. 紧前工作条件

已签署土地出让合同。

4.作业描述：

4.1 与土地开发单位的现场管理人员及其上级部门保持良好的沟通，随时掌握动拆迁进度，发现有可能拖延交地的预兆时，应及时联系交涉，查明原因，本岗位无能力处理的，应立即报告上级主管。

4.2 视动拆迁进度快慢定期巡视现场，并做好记录。发现有违反土地出让合同的违约情况，应立即拟写联系单签发有关单位。

4.3 向土建设计岗位人员领取本地块的地形图和综合管线图（复印件也可）。了解拆迁建筑的结构和地下管线的分布情况，督促土地开发单位清除残留的房屋基础和地下障碍物，搬迁或截断地下管线。督促无效时应及时做好摄像记录。

4.4 向土地开发单位联系为现场勘察提供方便，保证勘察设备和人员按时到位作业。

4.5 现场如需要保留部分树木、建筑物、墙体、废旧建材的，由本主办岗位与土地开发单位协商处理。

4.6临近约定的土地移交日期时，拟写土地拆迁和三通一平跟踪管理的综合报告交本部门主管。主要内容包括拆迁进度概况，尚有哪些问题没有解决，相应的处置意见等。做到公司内部上下心中有底。

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土地接管 ^C T}i'

^C T}i'

1.作业目的 ^C T}i'

土地接管是涉及两个经济实体履行重大经济合同中的关键环节，利益驱动往往使对方把交接搞得越马虎越好，如果本主办岗位不认真履行自己的岗位职责的话，众多的遗留问题将给公司造成不可估量的预算外支出。

2.作业依据 ^C T}i'

土地出让合同，土地测绘报告，定界报告。 ^C T}i'

3.主管岗位　总经济师：代表本公司出席土地接管的现场会议，签署土地接管的相关文件。 ^C T}i'

主办岗位　项目经理：暴露所有遗留问题，并逐项落实处置措施。 ^C T}i'

4.紧前工作条件

收到土地开发单位的土地移交通知书。

5.作业描述 [Z$H<m{c-

5.1 收到土地开发单位的土地移交通知书后，应立即编写土地附属物拆迁和三通一平跟踪管理的综合报告交本部门主管。主要内容包括拆迁进度概况，尚有哪些问题没有解决，相应的处置意见等。做到公司内部上下心中有底。 [Z$H<m{c-

5.2 通知总经济师到场主持接管。带好有日历的照相机。

5.3 现场查勘和拍摄，由对方带领查勘全场，（做好全景拍摄）。本主办岗位同时引导双方在有问题需要交涉的地方停留，并介绍情况。（做好局部针对性拍摄）。

5.4 需要重点关注的问题（土地转让合同另有约定的从约定）：场地标高要求与场外道路平齐；场地平整度要求起伏不超过正负30厘米；周边的边界线是否封闭，边界的折角点的界桩是否齐全和牢固，位置是否准确；边界是自然水面的，间接界桩与边界线的距离是否明确；地面以下的建筑物基础，构筑物已清除，过境的管线已妥善搬迁，区域内管线已在区域边界外截断；地面以上和区域上空已空无一物（本公司要求保留的除外）；与周边任何个人或单位没有土地使用权益上的纠纷；区域与场外主干道之间必须畅通，并能保证重型施工车辆的通行安全；区域周边5米之内已留有足够容量的电，自来水和废污水排放的接口。

5.5 召开现场会议，商讨三通一平的整改措施和整改期限，由总经济师视现场情况和对方的诚信态度，并听取本主办岗位意见后作出决定。决定一般分三种情况：（1）同意接管，遗留问题由接收方有偿处理，费用一次性包干或实报实销；（2）同意接管，限期整改；（3）不符合土地出让合同约定的接管条件，整改后另行约时接管。

5.6 签署接管文件。如对方提供格式文本的，应仔细审核，划除无关的内容，所有遗留问题及相应的处置意见应在附加条款中详列。特别需要强调的一点是对方必须承诺：除非已经明确告知并已详细记录在案，今后在工程实施过程中如发现地下还有尚在使用的过境管线，危险埋藏物，未拆除的障碍物等，其责任和损失赔偿均由土地开发单位承担。

5.7 本主办岗位负责督促检查整改内容的落实情况。

5.8 本主办岗位负责委托土地测绘部门校核界桩坐标的位置和红线内的土地面积，校核可减免土地费用的红线内的水面面积和带征土地的面积。凭土地测绘报告对照土地出让合同，如有面积差异，按合同约定与土地开发单位结算土地费用。对方有违约情况的，须协助配合上级主管向对方索赔。

5.9 整理所有土地资料，经总经济师审核后归档。

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只看该作者 24楼发表于: 2010-08-24

工程报建 [Z$H<m{c-

1.作业目的 [Z$H<m{c-

依法办理工程报建,纳入政府建设工程管理的轨道。

2.作业依据 [Z$H<m{c-

《上海建设网》工程报建申办程序

3.主管岗位　项目经理：督促检查主办岗位的作业。

主办岗位　土建工程师：具体经办本项作业。 [Z$H<m{c-

4.作业描述 [Z$H<m{c-

建设单位应在建设工程立项文件批准后30天内，在建设工程勘察、设计发包前向市或区（县）建设行政管理部门办理报建手续。

4.1目前“上海建设网”已开通网上报建业务，报建程序如下:

4.1.1 报建人通过中国移动手机向该平台注册用户，用户名为手机号码，密码由平台发往报建人注册的手机上，长度为6位；

4.1.2 报建人使用用户和密码登录，进入报建窗口；

4.1.3 网上填写“上海市建设工程报建表”，并获得项目网上申报编号；

4.1.4受理人根据报建人填写的信息，提出修改意见和所需要提供的书面资料，并通过短信平台发出受理时间和地点；

4.1.5报建人确认网上填写的数据正确后，打印“上海市建设工程报建表”，法定代表人和建设单位盖章；

4.1.6 报建人持报建表和所需要提供的书面资料，到规定的地点领取（或邮寄回）上海市建设工程项目IC卡。

4.2办理建设工程报建时，要携带下列资料

4.2.1《上海市建设工程报建表》；

4.2.2企业法人营业执照（副本）及有关证明原件和复印件；

4.2.3 建设工程立项的批准文件原件和复印件；

4.2.4 资金来源和当年投资额及后续资金来源的证明资料；

4.2.5 法定代表人委托书（委托经办人办理报建）；

4.2.6 经办人身份证原件和复印件。

4.3建设单位有自行招标能力的，可不委托招标代理单位，在招标办派员监督下自行办理招标手续。但除提供上述资料外,还需提供：

4.3.1《上海市建设单位工程专业技术人员和管理人员核定申报表》；

4.3.2专业技术人员和管理人员技术职称证书原件和复印件；

4.3.3专业技术人员和管理人员公积金、养老保险金证明。

4.4《上海市建设工程报建表》、《上海市建设工程报建信息卡》和《上海市建设单位工程专业技术人员和管理人员核定申报表》可在网上下载。

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只看该作者 25楼发表于: 2010-08-24

申办《建设工程规划许可证》 [Z$H<m{c-

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1.作业目的 [Z$H<m{c-

为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。要求经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入申办程序。避免将本作业转化到关键路线上去。

2.作业依据 [Z$H<m{c-

规划部门张榜公布的《建设工程规划许可证》申办程序。

3.主管岗位 项目经理：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。

主办岗位 土建工程师：负责收集整理申办资料文件，具体经办申办手续。

4.紧前工作条件

建筑施工图和结构施工图中的基础施工图已出齐。《日照分析报告》完成并符合规范关于日照的要求。

5.作业描述

5.1 主办岗位到规划部门领取《建设工程规划许可证》申请表填报，并同时附送下列文件：

5.1.1总平面设计图三份（比例1/500或1/1000，应标明建筑基地界限，新建建筑物的外轮廊尺寸和层数，新建建筑物与基地界限、道路规划红线、相邻建筑物、河道和高压线的间距尺寸）；
5.1.2地形图3份（向市测绘院晒印，比例1/500或1/1000，地形图上需按上述总平面设计图要求划示新建建筑物位置及有关尺寸）；
5.1.3建设基地的土地使用权属证件（复印件），如属新征土地，应提供市房地资源局核发的建设用地批准书（复印件1份）；

5.1.4建筑施工图2套（平、立、剖面图和图纸目录单），分层面积表2份（应按国家有关建筑面积规定计算`）；

5.1.5基础结构施工平面图、基础详图及桩位平面布置图各2份；

*5.1.6日照分析报告；

5.1.7建设项目计划批准文件1份；
5.1.8建筑工程概预算书1份；

5.1.9消防、环保、卫生，电力，燃气，自来水，排水，交警等有关部门审核意见单各1份。
5.2 规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知，本岗位持规划局发放的“一书二证”联系卡（IC卡）办理领证手续。领取内容包括《建设工程规划许可证》及附图，《建设工程项目表》。
5.3 核发《建设工程规划许可证》的时限为25个工作日。

5.4 由本岗位经办向规划部门缴纳执照费和档案保证金。
5.5 本岗位凭《建设工程规划许可证》向建设管理部门申请办理《建设工程施工许可证》。

5.6 取得的证书原件交项目组资料员保管。

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工程安全质量报监 [Z$H<m{c-

1.作业目的 [Z$H<m{c-

依法办理工程安全质量报监,纳入政府对建设工程管理的轨道，以明确建设工程参与各方的质量、安全责任，保证工程质量。
2.作业依据 @m`H~]AU

《上海市建设工程质量监督管理办法》（市府令88号）、《上海市建设工程施工安全监督管理办法》（市府令31号）等
3.主管岗位　项目经理：督促检查主办岗位的作业。

主办岗位　土建工程师：具体经办本项作业。

4.紧前工作 @m`H~]AU

已完成施工招投标环节

5.作业描述 @m`H~]AU

建设单位应在建设工程开工前30天内(申领施工许可证前)，按监督范围和管理权限向市或区(县)建设工程质量监督机构办理建设工程安全、质量监督申报手续。
5.1目前“上海建设网”已开通网上建设工程安全、质量报监业务，报监程序如下：

5.1.1报监人通过中国移动手机向该平台注册用户，用户名为手机号码，密码由平台发往报监人注册的手机上，长度为6位；

5.1.2 报监人使用用户和密码登录，进入报监窗口；

5.1.3 网上填写“上海市建设工程安全质量监督申报正表”及副表（100万元以下的项目还需输入相应的项目情况），并获得项目网上申报编号及副表编号。报监人再次申报时，需填写副表并获得副表编号；

5.1.4受理人根据报监人填写的信息，提出修改意见和所需要提供的书面资料，并通过短信平台发出受理时间和地点；

5.1.5报监人确认网上填写的数据正确后，打印“上海市建设工程安全质量监督申报正表”及副表，签字并加盖单位公章；

5.1.6报监人持加盖单位公章的正表”及副表和所需要提供的书面资料，到规定的地点办理报检手续（监督站在收到申报表格和提供审核的文件资料后15日内，作出审核决定，对符合规定要求，准予办理有关手续的，签发申报表格和《上海市建设工程质量监督书》）。

5.2申报建设工程质量监督时，应提供如下书面资料：
5.2.1项目立项审批文件，扩初设计批文，建设工程规划许可证；
5.2.2 勘察、设计、施工、监督单位中标通知书、合同；
5.2.3 勘察、设计、施工、建立单位资质证书；
5.2.4 施工图设计文件审查报告；
5.2.5 其他规定需要的文件资料。
5.3 建设单位遇特殊情况,其建设工程项目质量、安全如果不能一次性整体报监的，应申请分阶段报监；如果在开工前30天来不及办理报监的,应在事后申请补办报监,其申请手续如下：
5.3.1分阶段申报
5.3.1.1建设单位向监督站提出书面申请，讲明原因、分阶段报监的部位、日期等并加盖法人单位公章；
5.3.1.2 项目管理工作人员在审核资料，提出处理意见，报上级审批。

5.3.2 事后补办报监

5.3.2.1 建设单位向监督站提出书面申请，并加盖法人单位公章；

5.3.2.2 建设单位递交申请的同时，提供本章所列资料及工程已施工部分的质量状况证明；

5.3.2.3 项目管理工作人员审核资料提出处理意见，报上级审批。

5.4“上海市建设工程安全质量监督申报正表”及副表等可在网上下载。

5.5申报时间及地点

周一、二、三上午：9∶00-11∶30；下午：1∶00-5∶00。市、区(县)、专业站。

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申领施工许可证 @m`H~]AU

1.作业目的 @m`H~]AU

依法办理工程报建,纳入政府建设工程管理的轨道。

2.作业依据 @m`H~]AU

《上海建设网》网上办事专栏《施工许可受理》

3.主管岗位 项目经理:督促检查主办岗位的操作情况。

主办岗位 土建工程师：具体经办本项作业。

4.作业描述 @m`H~]AU

建设工程具备施工条件后，建设单位应当根据管理权限向市或区（县）招投标办申领建筑工程施工许可证，市或区（县）招投标办在受理之日起15日内作出同意或不同意的书面决定。不予同意的，应说明理由。

4.1目前“上海建设网”已开通建筑工程施工许可证网上申领业务，申领程序如下:

4.1.1 申领人通过中国移动手机向该平台注册用户，用户名为手机号码，密码由平台发往申领人注册的手机上，长度为6位；

4.1.2 申领人使用用户和密码登录，进入申领窗口；

4.1.3 网上填写《施工许可申请表》，并获得项目网上申领编号；

4.1.4受理人根据申领人填写的信息，提出修改意见和所需要提供的书面资料，并通过短信平台发出受理时间和地点；

4.1.5申领人确认网上填写的数据正确后，打印《施工许可申请表》，法定代表人和建设单位盖章；

4.1.6 申领人持《施工许可申请表》和所需要提供的书面资料，到规定的地点办理申领施工许可证手续。

4.2 办理申领施工许可证手续，要提供下列书面资料：

4.2.1 施工许可申请表；

4.2.2 建设工程规划许可证；

4.2.3 资金入帐凭证(按合同约定的工程备料预付款划入施工承包单位帐户)；

4.2.4 申办施工许可工程现场情况说明表；

4.2.5建设工程承发包合同副本、廉洁协议；

4.2.6建设工程安全和质量监督申报情况证明；

4.2.7建设工程施工图设计文件审查通过资料；
4.2.8勘察、设计、施工中标（选）通知书；
4.2.9法律、法规、规章规定的其他资料。

4.3建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以2次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。

4.4在建的建设工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内，书面向发证机关报告。中止施工满1年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。

4.5中止施工的建设工程若需恢复施工，应在具备复工条件(指安全质量监管部门同意复工的证明)后，由建设单位和施工总承包单位联合向施工许可证发证机关递交恢复施工书面申请。

4.6《施工许可申请表》和申办施工许可工程现场情况说明表等资料可在网上下载。

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只看该作者 28楼发表于: 2010-08-24

投资监理委托 @m`H~]AU

@m`H~]AU

1.作业目的 @m`H~]AU

投资监理目前尚局限于工程造价方面的监理，目的在于借助社会的专业力量，在工程实施阶段挤干各类支付中的水分，帮助开发单位掌握和分析造价动态，从而使项目成本得到有效的过程控制。所以投资监理决不是甲方扣刻施工单位的帮手，而是甲方理财的管家。 @m`H~]AU

2.主管岗位 总经济师：确定应聘单位，审核和签署合同。

主办岗位 成本控制：推荐应聘单位，主持合同谈判和合同起草。

3.紧前工作条件 @m`H~]AU

施工图设计即将完成，施工招标开始之前。

4.作业描述

4.1选择委托单位：本岗位可推荐2～3家具备与本工程项目相对应资质，曾经有过良好合作关系而且保持行业领先业绩的单位。告知本工程项目的概况，包括项目规模，品质档次，投资预测总额，建设周期，本公司的项目管理模式，对投资的过程控制要求和考核方法等。要求应聘单位据此编制投资监理大纲和报价书。

4.2针对各应聘单位编制的投资监理大纲和报价书，从以下方面评价应聘单位是否能有效控制本工程项目的造价：

4.2.1责任目标是否明确。

4.2.2工作内容是否涵盖整个施工过程。其中至少应包括：担任施工总包招标的甲方商务顾问，独立编制分层预算，参加与总包的预算谈判，审核总包的预算，审核总包的验工月报，编制工程变更预算，审核换算定额的工料分析，审核工程拨款，审核总包的决算，参加决算谈判，现场签证的核量和审价，担任甲方采购或指定品牌成品的商务顾问，定期向甲方报告成本动态，提供降本措施的合理化建议，编制成本月报，年报和决算后的造价控制综合报告等。

4.2.3派驻现场工作人员人数和资质是否与工程规模适应。本主办岗位应组织面试（由总经济师把关），直接考察驻场人员的专业素质。甚至可以先定人，再联系其服务的单位。如果大纲中所列人员不附简历或经历一般化，那么这单位即可淘汰。

4.2.4现场配置的设备是否能满足工作性质的要求。使用的定额软件是否具有适用和通用性。

4.2.5设定的文件流转程序和时效是否合理和具备可操作性。是否符合项目的进度要求。

4.2.6设定的报表，台帐和简报是否能使甲方及时有效地掌握造价控制的动态。

4.2.7是否响应甲方对其的监督和制约，如其承诺附带条件，则需研究这些附带条件是否合理，是否有利于工作的开展。

4.2.8报价是否与其资质和能级相符，为了有利于吸引高素质人员实施投资监控，不宜过分压价。

4.3本主办岗位编写书面报告，陈述对各家应聘单位的评价意见，提出倾向性建议。由总经济师确定其中一家。

4.4由本主办岗位为主与确定的一家进行模拟性的合同谈判（内部确定不得告知对方，避免增加谈判难度），包括要求修改监理大纲中不够完善的部分，调整合同中的权责利，双方意见一致后拟订委托合同。修订后的投资监理大纲作为附件，具有与合同同等的法律效力。本公司授权总经济师签署本合同。

4.5对投资监理的制约和考核（以下内容应列入合同条款）：

4.5.1投资监理单位应承诺在其工作期内的任何时候都应无条件地接受甲方或甲方委派的专业人员对其作业资料的复核。差错率达到5%或以上的记过一次，由此造成甲方经济损失的须全额赔偿。记过达到5次的甲方有权要求调换驻场人员甚至终止委托合同的执行。

4.5.2甲方、投资监理和总包三方签署的工程决算需经过甲方和总包共同委托的审计机构的审价，并以审计结论为准。如审计总价的核减率达到5%或以上的，甲方将扣减监理费的10%。

4.6 近期有些资深的咨询机构已将投资监理的业务扩展到工程前期的设计阶段，使得建设单位能更主动更合理地控制建设费用。如委托这样的咨询机构实施投资监理，那么委托工作也至少应提前到扩初设计阶段，其监理的职责范围应相应增加：确定建筑装饰和设备标准的商务顾问；环境设计、建筑设计、结构和设备选型中的功能和造价的性价比分析；概算审核等。

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只看该作者 29楼发表于: 2010-08-24

施工总承包招标 %2f//SZ:

%2f//SZ:

1.    作业目的 %2f//SZ:

凡全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的工程建设项目，应当公开招标。无能力实施一系列招标业务工作的中小型房产开发企业可以把整个招标工作委托有资质的工程咨询公司操作。

通过招标的方式，选择合格的施工总承包商，有利于保证工程质量，按计划竣工交付使用和降低工程造价。

2.作业依据 %2f//SZ:

《中华人民共和国招投标法》2000年1月1日起施行；

《工程建设项目施工招标投标办法》（2003年5月1日起施行）

3.主管岗位　总工程师：监督检查主办岗位的作业，杜绝违纪违规；签发招标书，批准推荐单位名单，参加评标，公司授权总工程师签署总承包合同。 %2f//SZ:

协管岗位　总经济师：审核招标书，批准工程量清单。

主办岗位　项目经理：负责本作业的组织工作，草拟推荐单位名单，参加评标，总承包合同拟稿。

协办岗位　成本控制和现场工程师：复核工程量清单，按计划完成主办岗位安排的工作。 %2f//SZ:

4.紧前工作条件 %2f//SZ:

已完成施工报建，取得IC联系卡。

5.作业描述

5.1发布招标信息： %2f//SZ:

凭工程报建后持有的IC卡到区或市的工程交易中心申请发布招标公告。

招标公告应当至少载明下列内容：

5.1.1招标人的名称和地址；

5.1.2招标项目的内容、规模、资金来源；

5.1.3招标项目的实施地点和工期；

5.1.4获取招标文件或者资格预审文件的地点和时间；

5.1.5对招标文件或者资格预审文件收取的费用；

5.1.6对投标人资质等级的要求；

5.1.7联系方法。

5.2编制招标书 %2f//SZ:

5.2.1招标书除了载明上述招标公告的信息外，还应当至少包括以下内容：

投标人须知；

合同主要条款；

投标文件格式和份数；

招标项目的工程量清单；

技术条款；

全套施工图纸；

投标辅助材料。

5.2.2 评标标准和方法。其中各评分值的权重数据必须保密，并在开标日前一天与标底一起交招投标办公室封存。

5.2.3招标人可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密，并在开标日前一天单独密封另交招投标办公室封存。招标项目也可以不设标底，进行无标底招标。

5.2.4编制招标书时必须注意：招标人应当在招标文件中规定实质性要求和条件，并用醒目的方式标明。各项技术标准应符合国家强制性标准，而且均不得要求或标明某一特定的专利、商标、名称、设计、原产地或生产供应者，不得含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。如果必须引用某一生产供应者的技术标准才能准确或清楚地说明拟招标项目的技术标准时，则应当在参照后面加上“或相当于”的字样。

5.2.5施工招标项目需要划分标段、确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。对工程技术上紧密相连、不可分割的单位工程不得分割标段。

5.2.6招标人不得以不合理的标段或工期限制排斥投标人或者潜在投标人。

5.2.7招标文件应当明确规定评标时除价格以外的所有评标因素，以及如何将这些因素量化或者据以进行评估。

5.2.8招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或现金支票。投标保证金一般不超过投标总价的百分之二，但最高不得超过八十万元人民币。投标保证金有效期应当超出投标有效期三十天。

5.2.9自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不少于二十日。

5.3资格预审，确定投标人： %2f//SZ:

5.3.1资格预审应主要审查潜在投标人或者投标人是否符合下列条件：

　　具备招标人提出的资质等级要求；

　　没有处于被责令停业，投标资格被取消，财产被接管、冻结、破产状态；

在最近三年内没有骗取中标的工程，历史上没有严重违约及重大工程质量事故。

5.3.2资格预审工作可委托招投标办公室进行，招标人可从符合条件的投标人中选择二名作为推荐单位，然后由招投标办公室召集其余符合条件的投标人抽签，中签人不超过四名。以上至多六名确定为投标人。推荐单位并不享有优先中标的权利。

5.4发售招标书 %2f//SZ:

   按照招标公告中规定的时间和地点，公开发售招标书。对收取的投标保证金和资料押金应出具正规的收据。

5.5踏勘和答疑： %2f//SZ:

    招标人在发售招标书后的约定时间统一组织现场踏勘，统一介绍现场及周边情况。投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问，招标人可以书面形式或召开投标预备会的方式解答，但需同时将解答以书面方式通知所有购买招标文件的投标人。该解答的内容作为招标文件的组成部分。 %2f//SZ:

5.6组建评标委员会： %2f//SZ:

   评委会通常由七人组成，其中二名可由招标人指定，然后由招投标办公室从政府指定的相关专家库中随机抽取十名作为备选名单，由招标人从备选名单中选取五名作为正式评委。在评标日的前三天由招投标办公室负责通知落实，评委因故事先申明不能到会的，从备选名单中补足。

5.7开标 %2f//SZ:

5.7.1开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中确定的地点。

5.7.2开标会议由招标人主持，招投标办公室派员全过程监督。

5.7.3投标文件有下列情形之一的，招标人不予受理：

　投标人不按招标文件要求提交投标保证金的；

  逾期送达的或者未送达指定地点的；

　　未按招标文件要求密封的。

5.7.4投标文件有下列情形之一的，由评标委员会初审后按废标处理：

　　无单位盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的；

    未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的；

　　投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效；

投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的。

5.7.5招标人应当众宣布和宣读：

宣布有效投标人名单；

有标底的招标项目，宣布标底；

宣读各有效投标书中的商务标主要数据；

所有宣读和宣布的事项均应记录在会议室的公示板上。

5.8评标 ;~-M$a }4

5.8.1评标会议应紧接着开标之后举行。会议地点由招标人安排落实，并保证不受干扰。会议只容许已被指定的评委出席，招投标办公室可以派员列席，会议由全体评委推举的组长主持。各评委按照评分标准独立评分，由组长按权重统计各投标书的得分，并按从高到低的得
分排列名次。如果招标人没有授权评委会直接确定中标人。那么前三名即作为评委会向招标人依次推荐的中标候选人。

5.8.2评委会完成评标后，应向招标人提出书面评标报告。评标报告由评委会全体成员签字。 ;~-M$a }4

5.9定标 ;~-M$a }4

5.9.1评标委员会提出书面评标报告后，招标人一般应当在十五日内确定中标人。

5.9.2招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。排名第二的中标候选人因上述同样原因不能签订合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。

5.9.3中标通知书由招标人发出。

5.10退标 ;~-M$a }4

5.10.1招标人在发出中标通知书同期发出未中标通知书。招标人与中标人签订合同后五个工作日内，应当向未中标的投标人退还投标保证金。在规定期限内交回完整图纸资料的，其押金应全额退还。

5.10.2招标人全部或者部分使用未中标单位投标文件中的技术成果或技术方案时，需征得其书面同意，并给予一定的经济补偿。

5.11报告 ;~-M$a }4

5.11.1招标人自发出中标书起十五日内，向招投标办公室提交招标投标情况的书面报告。

5.11.2报告至少应包括下列内容：

　　招标范围；

　　招标方式和发布招标公告的媒介；

　　招标文件中投标人须知、技术条款、评标标准和方法、合同主要条款等内容；

　　评标委员会的组成和评标报告；

　　中标结果。

5.12签订合同： ;~-M$a }4

   自中标通知书发出之日起三十日内，招标人和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

6.招标人必须遵守的纪律： ;~-M$a }4

6.1下述事项属于严重违纪，其中如构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　招标人在开标前开启招标文件，并将投标情况告知其他投标人，或者协助投标人撤换投标文件，更改报价；

　　招标人向投标人泄露标底；

　　招标人与投标人商定，投标时压低或抬高标价，中标后再给投标人或招标人额外补偿；

招标人预先内定中标人。

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